CONCEITO
Ganho de Capital é quando determinado BEM (ou grupo de bens da mesma natureza) for vendido, doado ou transferido por valor superior ao preço de custo.
Então a diferença positiva do preço de venda, doação, transferência em relação ao custo é o Ganho de Capital.
SITUAÇÕES EM QUE MAIS OCORRE O GANHO DE CAPITAL:
1) Venda.
2) Doação.
3) Transferência por Separação do Casal.
4) Transferência de bens por Herança.
5) Dação em Pagamento.
6) Permuta.
CUSTO DO BEM
Custo do bem é aquele que consta na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física.
Em 31 de Dezembro de 1991 todos os bens foram avaliados a preço de mercado e convertidos em UFIR. A partir de 1995 foram convertidos para Reais pelo valor da Ufir de 31/12/1995.
Os Bens adquiridos a partir de 1995 o Custo é o Valor da Transação (Venda, Doação, Transferência, etc.)
Ressalva-se que os bens adquiridos por consórcio ou pelo Sistema Financeiro da Habitação, tem seu valor acrescido pelos pagamentos efetivos em cada ano.
OUTROS VALORES QUE PODEM SER CONSIDERADOS OU AGREGADOS AO CUSTO:
– Gastos com Construção, Reforma e Ampliação, devidamente comprovados com documentos idôneos e desde que o Projeto tenha sido aprovado pelos órgãos competentes.
– Gastos com pequenas obras, reparos, janelas, meio fio, colocação de azulejos, garagens, encanamentos, rede elétrica, pisos, paredes, grades, lareiras, churrasqueiras, etc.
– Despesas com demolição, desde que seja condição para efetuar a venda.
– Despesas com corretagem, desde que suportada pelo alienante.
OUTRAS REDUÇÕES SOBRE O GANHO DE CAPITAL:
1) Comissão ou Corretagem pago a PF ou PJ Corretor de Imóveis ou Intermediária do negócio, desde que com Recibo ou Documento Fiscal relacionado ao negócio e com registro no CRECI.
2) Reduções previstas pela Legislação:
a. 5% ao ano para bens adquiridos antes de 1988. Lei 7.713/88.
b. % redutor de acordo com a Lei 11.196/2005.
ALÍQUOTA DO IR S/ GANHO DE CAPITAL
A alíquota do IR sobre o Ganho de Capital é de 15% (Quinze por cento).
15% Sobre o Ganho de Capital (Valor da Operação – (menos): Corretagem + Custo do Bem + Reduções Previstas na Lei).
VENCIMENTO DO IMPOSTO
O Vencimento do Imposto sobre o Ganho de Capital é no último dia do mês seguinte ao da Operação.
Se a Venda ou Operação foi a prazo o imposto será pago no último dia do mês seguinte ao do recebimento de cada parcela.
Cuidado com a Cláusula PRO-SOLUTO e PRO-SOLVENDO, nas vendas parceladas:
Cláusula PRO-SOLUTO à Títulos de Crédito quando dados com efeito de pagamento, como se dinheiro fossem.
Cláusula PRO-SOLVENDO à Títulos de Crédito quando são recebidos ou emitidos em caráter condicional, só valendo como pagamento quando efetivamente resgatados.
Se Notas Promissórias forem emitidas para garantia do Contrato, estás deverão ser definidas no Contrato, do contrario para fins de Tributação considerar-se-á que a operação foi à vista.
SITUAÇÕES EM QUE HÁ GANHO DE CAPITAL mas este é ISENTO da TRIBUTAÇÃO:
1 – Alienação de BEM IMÓVEL adquirido até 1969. (Prova-se pelo Registro no CRI).
2 – Alienação de BENS DE PEQUENO VALOR, quando o Valor da Alienação for de até R$ 35.000,00.
Cuidado com a venda de Bens da mesma Natureza em um único mês.
3 – Alienação do Único Imóvel, desde que o valor da operação seja inferior a R$ 440.000,00 e ainda que o contribuinte não tenha efetuado outra operação nos últimos 5 anos.
NOTA: Apto + box é considerado dois Imóveis, pois há dois Registros no CRI.
NOTA: Se o Contribuinte possuir dois terrenos contíguos e sobre eles construir uma casa, temos aqui a situação de o Contribuinte possuir 2 Imóveis (Dois Terrenos).
Então o negócio, antes da alienação, é unificar os dois terrenos, passando assim a ser proprietário de único imóvel.
4 – Desapropriação, somente em relação a Terra Nua, quando para fins da Reforma Agrária.
5 – Alienação de bens de pequeno valor, quando voltada para Ações (Tipo Ações CRT, etc.) não haverá tributação quando o valor da alienação for de até R$ 20,000,00.
6 – Quando dois Imóveis forem permutados, e desde que a Escritura seja de permuta, e os valores sejam iguais, sem torna (digo sem retorno para nenhuma das partes de dinheiro) não haverá ganho de Capital. Cada contribuinte receberá e declarará o novo bem pelo valor do bem de foi entregue.
SE houver torna, sobre esta incidira 15% IR – Ganho de Capital.
7 – Recebimento de Indenização por liquidação de Sinistro ou roubo, relativo ao bem segurado.
8 – Alienação de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no Brasil;
Atenção:
No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias referido acima é contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação.
A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
A opção pela isenção é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
O contribuinte somente pode usufruir deste benefício uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício ou, no caso de venda de mais de um imóvel residencial, à primeira operação de venda com o referido benefício.
No caso de venda de mais de um imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.
Relativamente às operações realizadas à prestação, aplica-se a isenção, observado o disposto acima:
a) nas vendas à prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
b) nas vendas à vista e nas aquisições à prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
c) nas vendas e aquisições à prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.
Não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.
Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
O disposto acima aplica-se, inclusive:
a) aos contratos de permuta com recebimento de torna de imóveis residenciais;
b) à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
O disposto acima não se aplica, dentre outros:
a) à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
b) à venda ou aquisição de terreno;
c) à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
A inobservância das condições estabelecidas acima importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
a) juros de mora, calculados a partir do segundo mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e
b) multa de ofício ou de mora calculada a partir do primeiro dia útil do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até trinta dias após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação.
CONSIDERAÇÕES:
1 – Ao valor do Custo do Bem poderá ser adicionado:
a) Gastos com reformas, melhoramentos etc., desde que provados por documentos idôneos.
b) Gastos com Corretagem ou Comissões pela venda, desde que pagos a Corretor ou Empresa habilitada, e suportados pelo Alienante.
c) Gastos com Construção, Reforma e Ampliação, devidamente comprovados com documentos idôneos e desde que o Projeto tenha sido aprovado pelos órgãos competentes.
d) Gastos com pequenas obras, reparos, janelas, meio fio, colocação de azulejos, garagens, encanamentos, pisos, paredes, grades, lareiras, churrasqueiras, etc.
e) Despesas com demolição, desde que seja condição para efetuar a venda.
2 – Na União estável, salvo estipulação contratual em contrário, será de 50% para cada um. A apuração do Ganho de capital neste caso é em relação ao bem com um todo e não parcela de cada um. (O sentido aqui é em relação aos R$ 35.000,00).
3 – Separação:
– Na Dissolução Conjugal se os bens que forem partilhados foram transferidos pelo valor constante da última Declaração não haverá ganho de capital.
– Mas se forem por valor superior ao constante da última Declaração haverá Ganho de Capital e a responsabilidade pelo pagamento do imposto é do Transmitente.
4 – Doação
– Nas Doações se os bens doados foram registrados pelo valor constante da última Declaração não haverá ganho de capital.
– Mas se forem por valor superior ao constante da última Declaração haverá Ganho de Capital e a responsabilidade pelo pagamento do imposto é do Doador.
5 – HERANÇA (partilha)
– Nas transferências por heranças se os bens transferidos foram avaliados pelo valor constante da última Declaração não haverá ganho de capital.
– Mas se foram avaliados por valor superior ao constante da última Declaração haverá Ganho de Capital e a responsabilidade pelo pagamento do imposto é do de cujus (Espólio).
6 – Em havendo Ganho de Capital, e se o imóvel foi adquirido entre 1969 e 1988, sobre este ganho haverá uma redução de 5% ao ano em função do ano de aquisição.
7 – O Prejuízo (Perda de Capital) na alienação de um bem não pode compensar o Lucro (Ganho de Capital) na alienação de outro bem.
8 – Transferência de Bens para INTEGRALIZAÇÃO de Capital em Pessoas Jurídicas equivale a Alienação. Se a Transferência do bem for pelo mesmo valor constante da Declaração de Bens e Direitos não haverá Ganho de Capital.
9 – Permuta de Imóveis Rurais – Aplica-se o disposto de Art. 121, II. e & 2º do RIR/1999
Art. 121. Na determinação do ganho de capital, serão excluídas:
I – as transferências ….
II. – a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias.
§ 1º ….
§ 2º No caso de permuta com recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital apenas em relação à torna.
Este Trabalho de forma Sintética, não tem por objetivo transcrever a Legislação, serve de alerta aos negócios com Bens Moveis e Imóveis que nossos Clientes possam vir a fazer. Em caso de dúvidas favor ligar, estarei a disposição.
ADILSON CATTO
